去年出台的“国六条”新政中规定，“新开工商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济使用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”由此，小户型住房顿时受到开发商和购房者的关注，新政实施近一年来，小户型住房的开发建设和需求均摆上了位置，相信在今后的一段时间里更会有扬尘而上之势。然而，究竟什么是小户型房？消费者需要怎样的小户型？中小户型？中小户型的设计如何来做？锡城小户型哪里寻找等等问题？对此，《金楼市》作了一次全方位调研，今天为你一一解读。

    什么是小户型房?

    房地产业内人士温泓深先生认为，小户型的出现主要是相对于大户型而言，对于购房者来说并非一个陌生的名词。然而，对于小户型的概念，尚没有严格规范的定义。业内普遍认可的说法，一种是成套住宅定义上的小户型，即一居室建筑面积在60平方米以内，两居室建筑面积在70—80平方米左右，三居室建筑面积在90平方米以下。另一种是单指面积小的户型(单套建筑面积在70平方米以下)，主要指一居室。此次新政对于套型建筑面积90平方米以下住房的提出，则赋予了小户型更多的含义。

    小户型面积虽小，但功能需齐全，空间安排相对要紧凑，一般都有客厅、厨房和卫生间。厅的面积在20平方米以内，卧室的面积在15平方米以内；无论一居室还是两居室、三居室，卫生间一般仅有一个。每个空间面积都较小，但能满足生活基本需求。

    谁需要小户型房?

    据南京新景祥房地产顾问有限公司无锡企划经理介绍，市场上更青睐于小户型的购房者主要集中在单身族和新婚者、新无锡人、事业初成者、中低收入家庭、投资型购房者等，这是有小户型的特点所决定的。

    1、单身族和新婚者。这部分人年纪较轻，正处于打拼的年龄，工作忙碌，单身族渴望有自己独立的空间，但有限的收入不允许他们过多地购房。新婚者一般没有过多的积蓄，多数靠父母资助买房。小户型诱人的低总价，让他们圆了购房梦，但一般都将其作为过渡性的居所。

    2、新无锡人。无锡作为一个经济发达城市，吸引着大量外来人才聚集无锡。这群长期在锡的打工者，由于起初经济实力不足，总是租房和搬家，奋斗多年后有了点积蓄，开始寻找落脚的地方。他们更注重性价比，离上班地点的远近将会成为他们重要的考虑因素。

    3、事业初成者。这群人30岁左右，多是公司白领或小公司经营者，或事业初成，或新筑爱巢，一般收入中等，小有储蓄。对他们来说，两房较为适宜，但总价不能过高，其购房也具有过渡性。

    4、中低收入家庭。这部分消费者多为普通的工薪阶层，由于经济能力的限制，往往偏重经济实惠型的房源，多倾向于面积稍大的两房小房型。从政策导向来看，未来还会有不少此类家庭加入到小户型购房队伍中。功能齐全将是他们考虑的重要因素。

    5、投资型购房者。由于总价低、投资方便，小户型受到了诸多房产投资客的青睐。由于小房型一般地处繁华地段，旺盛的租赁需求使小户型的出租率较高，租金收益较为稳定。从出租的角度看，与大户型相比，小户型的投资回报率较高、空租率较低。即使为了转让，由于小户型的总价低，相对也更容易出手。

    何种小户型受欢迎?

    随着小户型的日益受关注，相当一部分的购房者开始将目标锁定为经济实惠的小户型。那么，在今日无锡，到底什么样的小户型受购房者欢迎呢?经过走访调查后发现，受青睐的小户型往往具备以下特点：

    一是低总价、易付款。

    与大户型相比，小户型虽然单价不低，但由于通过小面积很好地控制了总价，成为很多家庭的过渡选择。同时，付款方式最好灵活多样，以减轻付款压力。

    二是地段优越、生活便利。

    目前小户型市场客户群体的特点，决定了小户型物业所处的地段要成熟便利。周边诸如餐饮、娱乐、购物、邮寄、就医等生活所需的社区配套设施要求比较成熟；交通快捷便利，距离公交站点、地铁站等较近，可方便到达市中心等繁华地段的小户型项目比较受迎。

    三是麻雀虽小，五脏俱全。

    通常户型的改变，会在一定程度上牺牲采光和通风；由于住户的增加，个人所享有的绿地等设施也会相应减少，这样一来居住的舒适度就会受影响。无论是普通购房者还是开发商，对小户型产品尤为关心的一点就是如何提高舒适度。小户型购房群体的特点决定了小户型在面积上应当做小，而同时小户型作为住宅的各项功能也不应欠缺。“麻雀虽小，五脏俱全”，是市场上较受追捧的。

    四是空间合理。实用率高。

    由于面积较小，可用空间不多，小户型在设计上更要求想方设法扩大空间，减少不必要的面积浪费，这也是精致设计的重要环节。如：多做凸窗，可增加室内利用空间，改善室内通风、采光；书柜、衣橱等可嵌入墙内，则能节省空间；户内花园、复式空间和中空露台等也越来越多地被引入；采用室外公共楼梯和公共外廊的方式，以减少公摊面积；适当提高层高，以增加户内空间体积。总之，节省空间，最大限度地提高实用率，保持室内的宽敞感觉，是小户型设计的重点之一。与大户型的设计相比，小户型对建筑设计师的挑战无疑更大。

    小户型哪儿有卖?

    每逢大型楼盘开盘，总有市民抱着希望到售楼处去问：“有没有80平方米以下的?”答案常常让购房者失望。据了解，在无锡的一些大中型楼盘中，小户型一般以“杂式”和“纯杂”两种形态出现。目前市场上“杂式”的80平方米以下小户型不多，有数十套也只是为“搭色”，满足部分人的需求，市民要想购买就要一个楼盘一个楼盘地去探访。开发商为了满足小户型的需求，在小区中特开辟一幢或是多幢楼字专门建造小户型。这种小户型分为高、中、低档。高档的是酒店式公寓，如太湖广场附近的“环球凯燕”。普通人家需要的是中档的物业，今年也有好几个楼盘推出，一些大型楼盘如万科、阳光、纯翠香山等推出的小户型公寓，优势在于依托大楼盘所具有的商业、休闲、教育等方面的资源，以及所特有的地段优势。有些“纯式”小套型公寓如，地段在中心区域，同样享有各种资源。所以比较容易被购房者接受。

    高层住宅中小户型设计较难

    业内人士刘先生认为，90平方米以下的住宅户型不外乎三种模式，即一室一厅一厨一卫、二室一厅一厨一卫、小三室一厅一厨一卫。设计90平方米以下的户型在多层住宅中可以做好，在11层及以下的小高层中也问题不大，最难的是超过18层的高层住宅。高层住宅因为必须符合消防安全等技术规范的设计要求，所以公摊面积就较大，像一梯三户的住宅，平均每户的公摊面积要20平方米左右。为了减少每户的公摊面积，设计师就可能会多采用一梯多户的设计，像一梯四户甚至一梯六户等。在“国六条”政策出台后，全国组织了一次90平方米以下中小户型的设计竞赛，一些得奖作品中就出现了这样的户型。其实，这种一梯多户的户型在上海、北京等大城市已是相当多。但这种户型相比于一梯两户的户型来说，在通风、采光要求较高的无锡人来说，可能一下子难以接受。但事实上，对于上班族来说，真正能够在家开窗通风的时间并不多，夏季和冬季很多时候要用空调。另外，一梯几户的房子节能性也好，造价还低。现在90平方米以下户型要达到70％的政策，对设计师提出了很高的要求。据了解，此次全国竞赛中，一等奖空缺，也说明目前还缺少较为理想的中小户型，这也更需要设计师多动脑筋。他表示，随着中小户型设计的增多，相信未来二三年后，会有更多更舒适合理的中小户型出现。

    中小户型集中上市尚需等待

    许多市民热切地等待90平方米以下套型的普通商品住房面市。有业内人士估计，从严格实施“90／70”新政策到大批量的中小套型住宅房原推出，当中有一年多的过渡阶段，90平方米以下套型集中上市要到今年年底以后。

    有专业人士说，近年来市民们的直观感受是购买90平方米以下的套型不很容易。2004年第四季度商品住宅户均成交面积为126平方米；100平方米以下套型成交面积占27．68％，80平方米以下刚过9％。2005年第四季度商品住宅户均成交面积为128平方米；100平方米以下套型成交面积占15．37％，80平方米以下还不足5％。2006年第四季度商品住宅户均成交面积为119平方米，有较大幅度下降；100平方米以下套型成交面积占17．64％，94平方米以下套型的成交面积之和还不到9％。今年会有一些90平方米以下新住宅上市，但那多为在规定时间前已经做好规划设计的楼盘推出的，90平方米以下的普通商品住宅成交面积估计为20％左右；到今年底和明年初才会有实行新政策的楼盘开始销售，明年90平方米以下的成交量有望达25％以上。90平方米以下普通商品住宅的成交面积要达到．30％以上，估计要到2009年，到那时执行“90／70”政策以前完成规划方案审批的楼盘大多数销售完毕。

    户型精细化设计的比拼已开始

    从中小户型房源分布区域来看，无锡市区东区、西区、北区近期都有90平方米左右的中小户型上市。而各个开发企业之间也在设计上各下工夫，比拼意味浓厚。

    首先是80～90平方米，究竟是做舒适两房还是做紧凑小三房。在准备上市的楼盘中，90平方米左右户型多数还是做成了两房格局，居住的舒适度相对高。但从几个热销楼盘反馈的信息看，购房者中对小三房的呼声渐涨，可以预见下半年经济型或舒适型小三房的市场供应量会增加。

    另一个问题是，如何增加空间利用率，并提高户型的灵活度，以适应居住者不同时期的生活需求。一些楼盘采用的是“逆推式”，先考虑入住后的装修、家具的摆放，然后在户型设计时预留出这部分空间。

    有些楼盘则是尽可能地利用了室外面积，比如把储藏空间从室内搬到了阳台上，并预留了洗衣机位。