平稳微调 上海商办租金远超北京

　　据上证房产指数办公室独家合作单位——中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数据，10月份，上证写字楼指数为3236点，较上月下降2.68%，较去年同期下降0.61%。

　　宝山新增居首

　　根据对网上房地产10月31日22时以后的数据监测，10月份，全市写字楼可售面积和可售套数分别为210.75万平方米和17061套，可售量较上月有所下降。浦东新区的写字楼可售量仍保持第一，可售面积和可售套数分别为55.20万平方米和4627套，远远超过其他各区的写字楼可售量，长宁区写字楼可售面积和可售套数分别为17.99万平方米和1162套，依然保持第二位，黄浦区写字楼可售面积稍逊长宁区，可售面积和可售套数分别为17.66万平方米和861套，前三甲区域写字楼可售量也有不同程度的下降。

　　10月份，全市写字楼新增供应面积和套数分别为11.85万平方米和1018套。从区域来看，新增区域相对集中，宝山区新增供应面积和套数分别为4.10万平方米和172套，居于首位，普陀区新增供应排名第二，新增供应面积和套数分别为2.79万平方米和254套，杨浦区以2.06万平方米和142套的新增量排名第三，三区新增供应量占全市新增供应量的75.50%。

　　成交量环比下降

　　10月份，上海写字楼市场成交量较上月下降，但成交量仍大于新增供应量。这个月，上海共成交写字楼面积14.11万平方米，环比下降了16.66%，比去年同期增长了21.70%；共成交写字楼套数1376套，环比下降了13.78%，比去年同期增长了45.76%。右图从写字楼成交区域看，浦东新区成交量最大，成交面积和套数分别为5.32万平方米和548套，占全市写字楼成交量的37.68%，宝山区成交面积和套数分别为1.96万平方米和108套，居第二位，普陀区排名第三，成交面积和成交套数分别为1.20万平方米和94套。浦东新区新增供应量少于成交量，说明正消化浦东新区的存量写字楼，宝山区和普陀区新增供应超过成交量，为持续成交奠定了基础。

　　京沪市场拉开差距

　　调查显示，今年三季度，上海写字楼平均租金达8.4元/平方米/天，比上一季度上涨了2.3%，与去年同期相比上涨了11.3%，比三年前上涨了52.4%。 与此形成鲜明对比的是，北京的写字楼租金已经连续两年未涨，目前的写字楼租金仅为上海的70%。

　　我们认为，造成这一现象的原因是北京的供应量相对比较大。目前北京尚有500万平方米的写字楼存量，上海则仅有300万平方米。不过预计，北京在奥运会之后市场的供应速度会逐渐减缓，而上海在2007年到2008年则会有一波较大的供应量。

　　在空置率方面，上海的写字楼空置率持续刷新历史新低。第三季度上海的写字楼空置率仅为1.6%，与上季度的2.6%相比，又下降了1个百分点。备受市场关注的上海环球金融中心已经结构封顶，会给上海的写字楼市场带来一个供应高峰。