在今年连续多次加息之后，９月２７日，一系列与房地产相关的金融政策再度出台。从“加息”到“第二套住房”首付比例提高，当来自“四面八方”的金融政策让人应接不睱，政策“风向”的突转让各地楼市从今年上半年的急速升温，急转直下进入平稳甚至“急冻”期。

　　金融政策作为２００７年度房地产调控的主旋律，的确来得频繁了一些。但相对于行政性政策来说，金融调控显得温和许多。有业内人士称，这是决策层第一次大规模动用金融政策调控房地产业。在房价再度出现“越轨”迹象之时，第三轮地产调控终于落地。

　　时值岁末，在盘点２００７年房地产市场之时，“金融政策”无疑成为第一大“关键词”。

　　招数之一

　　五次加息积起可观后劲

  从明年元旦开始，许多利用贷款买房的人将面临５次加息后的新利率。从央行今年３月第一次加息开始算起，一年期贷款基准利率也将从年初的６．１２％涨至７．２９％。

　　２００７年９月１４日，又是一个周五，又是在国家统计局公布８月份居民消费价格指数ＣＰＩ同比增长６．５％这一数值的三天后，外界对于今年年内第五次加息的预期也如期而至。下午５点３０分，央行宣布：“自２００７年９月１５日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的３．６０％提高到３．８７ ％；一年期贷款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的７．０２％提高到７．２９％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调０．１８个百分点。”此次加息成为２００４年１０月至今不到３年内的第九次上调利率，也是今年以来的第五次加息，距离上次加息不到一个月。

　　在今年央行５次加息之后，个人自营性房贷利率５年期以上已调高至７．８３％，加息的幅度接近１％。我们在这里算一笔帐。若采用等额还款方式，来计算去年９月初按揭５０万元３０年期的客户月供增加额。以今年年初，５年以上房贷利率６．８４％来计算，那么这个客户的月供为３２７２．９６元；而如今，经过今年的５次加息之后，５年以上房贷利率已调整为７．８３％，５０万元３０年期房贷对应的月供是３６０９．７４元，也就是说，这位贷款客户从明年元旦起每月还款额增加了３３６．７８元。

　　效果：单纯加息已经失灵

　　２００７年至今央行的５次加息，仿佛一把利剑横在购房者的眼前。央行的这５次加息，力度之大令人惊叹，“房奴”们的心也一次又一次地揪紧。

　　然而，５次加息并没有起到明显的抑止房价上涨、调控房地产市场的作用。相反，业内普遍反映，从房地产行业来看，房地产市场对加息已经麻木，要想解决根本问题需要一系列综合手段的采用。

　　有业内人士认为，今天房地产开发商的融资渠道已经越来越多样化，信托、基金、借壳、ＩＰＯ、发债等等，对于银行开发贷款的依存度大大降低，更何况还有那么多涌动的热钱等着。因此，加息难以让开发商望而却步。

　　而从购房者的角度来看，根据“我爱我家”市场研究中心对于今年前三次加息的跟踪分析，自住型购房人在迅速攀升的房价面前根本不会因为加息而延缓购房计划，只会去选择一些低总价的中小户型，尽量减少贷款量；而寄希望于房价上涨获利的投机型买家，只要房价上涨的幅度能够满足他们的投资预期，加息带来的每个月几十块钱的额外负担，几乎可以忽略不计。

　　另外，从已经持有房产的按揭中业主来看，根据我爱我家市场研究中心对于今年前三次加息的跟踪分析，连续加息后的确出现了一些二手中高档大户型的抛盘。这主要是因为近几年来高档物业的租金价格基本平稳，而连续加息导致投资型买家的投资回报率有所下降，于是他们选择在房价高涨的阶段获利了结，转换投资形式。从这个角度看，加息似乎是增加了二手房源，但是，毕竟增量有限，而且二手中高档大户型也不是一般老百姓能够问津的。

　　所以，有市场分析认为，单纯的加息对房地产市场已经失灵，要想解决房地产市场的根本问题，平抑房价，满足广大中低收入阶层的居住需求，必须采取综合手段。

　　招数之二

　　九提准备金率至新高

  中国人民银行１１月１０日宣布，中国人民银行决定从２００７年１１月２６日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行１３．５％的存款准备金率标准，该标准创近年历史新高，这也是今年以来央行第九次提高存款准备金率。

　　央行这次上调之后，普通存款类金融机构将执行１３．５％的存款准备金率。也就是说，一般的银行要把自己吸收到的存款的１３．５％存放至中央银行，相应地，银行将减少可用于发放贷款的资金，流通中的货币数量将相应收紧。

　　效果：房贷门槛被筑高

　　央行表示，此次上调旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。同时，也有专家认为，除了商业银行之外，受此影响大的是房地产行业。流动性过剩是房地产市场价格上涨的根本原因，而银行过去宽松的流动性带来的对房地产贷款的放款冲动，是房价持续过快上涨的帮凶。通过上调准备金率，收紧商业银行的流动性，遏制其放贷冲动，对控制房地产扩张和房价上涨将起到重要作用。前一段时期，一些银行表面上停止个人住房贷款是由于央行房贷新政的原因，其实一个重要原因就是流动性严重不足，没有信贷资金可以放贷了，足以看出央行调整准备金率的效果。

　　也有房贷服务机构负责人认为，央行上调存款准备金率，可贷金额供给减少而买房者的贷款需求却有增无减，这样一来，各银行很可能会提高贷款的审查力度，加强对贷款者的筛选，将钱借给那些资信更为优良的贷款者，在某种程度上会促使银行提高房产贷款的门槛。

  今年以来，央行利用“加息”和“上调存款准备金率“这两个货币政策组合出击，来挤压房地产经济中的泡沫，可见其整顿房地产市场的力度与决心，这些政策对于个人房贷的影响将逐步加大，同时对整体房价的涨幅会有一定的抑制作用。

　　招数之三

　　第二套房罚息一成

　　９月２７日，央行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》对居民贷款购房作出了较为详尽的规定。而最引人注目的则是对于购买“二套房”者，“贷款首付比例将不得低于４０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”的最新规定。这一系列与房地产相关的金融政策出台，有业内人士称，这是在继今年多次加息等金融调控政策之后，第一次大规模动用金融政策专门针对房地产业进行调控，这也被视为第三轮地产调控拉开序幕的一个重要信号。

　　在新政策发布几天前，市场间就已有传闻，几家商业银行已经先行调整了第二套房的首付比例。不过，这只是一系列政策的部分内容。９月２７日，央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》发布，相关政策悉数亮相。

　　对于住房按揭贷款，《通知》进行了细分。对购买首套自住房的居民，提供金融支持，贷款首付款比例不得低于２０－３０％；而对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的１．１倍，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　效果：只能短期内抑制需求

　　中原地产市场部认为，该政策较为有效的区分了自住需求与投资投机需求，对分化市场起到了一定作用。

　　首先，由于加息进入上升通道后，出现了较多无法偿还贷款的现象，使得银行的坏账呆账持续上升，另外持续提高存款准备金率似乎对银行放贷没有任何抑制作用，该政策的出台，在一定程度上减少了银行放贷量，对稳定银行系统起到一定作用；其次，由于房地产市场存在严重的信息不对称，加之谣言四起，导致现今出现了恐慌性购房现象，需求远大于供应，该政策的出台可以抑制部分购房能力不是很强，但又急于将房产作为保值增值工具的投资投机客；第三，该政策的出台，在短期（今年年底至明年年初）内能降低需求数量，再加上政府在供应力度上的加强，可以在短期内抑制房价的疯涨。

　　该政策在“十一”之前公布，有意想对“金九银十”进行降温处理，以防房价再次飙升。该政策对各类购房者均产生了一定的心理影响，目前政府加大控增逼存力度，加上该政策的效用，许多购房者对后市又产生了迷茫，等待情绪可能会再次出现。

　　不过，中原市场部分析人士认为，虽然该政策在短期内（今年年底至明年年初）会产生一定的积极作用，但恐怕很难改变目前房地产市场的本质，价格很难得到有效抑制。

　　首先，由于银行的大部分利润来源于对个人住房的贷款，限制贷款就是缩小银行利润，尤其对于商业性银行，更是希望能千方百计的吸引个人房贷，因此不排除银行打“擦边球”的可能；其次，在连续加息的情况下，部分无力承担高还款额的购房者放弃或延缓购置第二套住房，目前有能力购买第二套住房的购房者大多资金实力较为雄厚，一次性付清的比例逐渐加大，因此该政策对这部分人起不到任何作用；第三，该政策虽然短期内抑制了部分需求，但这部分需求可能在政策消化后出现爆发式增长，价格可能会进一步拉升。

　　综合来看，该政策的出台，在贷款方面，基本区分了首次置业和多次置业，对首次置业进行保护，对多次置业进行抑制，短期内市场将进入观望状态，需求与价格的疯涨也将得到控制，但抑制需求不代表需求不存在，一旦政策被消化，市场需求和价格可能会出现更加疯狂的上涨。