广州房价从1997年到2007年十年时间里经历了打勾形的发展轨迹。 

    回首过去，看看目前，才能更准确地预测未来的发展趋势。在经历了一年的宏观调控政策，留下的却是楼价逆市上涨。未来楼价的走势如何？是否楼价变动必须经历一个固有的周期？这个周期要多久？10年？20年？ 

楼市发展10年房价经历了不对称的轮回

    记者一位朋友1997年在黄石路买了一套房子，4000多元/平方米，去年初急于套现，发现二手也差不多是这个的价格。

    在亚洲金融危机之前，在住房改革之前，1997年广州的房价曾经到达一个高点。2007年，房价同样在高位运行，历史总是有惊人的相似。回眸过去10年，是否可以看穿楼价的未来走势？记者采访了几位从业多年的地产分析师，让他们来分析房价的未来走势。

    过去10年：房价发展轨迹像打勾

    行内资深专家韩世同认为从1997年到2007年，房价的发展就像打了个勾，它的发展轨迹并不是对称的。从1997年的高位回落到2003年的低点，再从低点攀升至今，楼价的下滑是缓慢的，但上升却是快速的。他说，楼价的整体走高需要整体经济发展的配合，而目前整体经济并不好于房地产行业的发展势头。

    韩世同指出，1997年到2003年楼价下跌的这段时期，造就了很多今日的地产大鳄，因此，不必刻意去抗拒房价的自然走势，房价的上涨对行业有促进，房价的下跌对消费者也有好的一面，此消彼涨，楼价的周期性发展是健康的。

审视目前房价还没有回落迹象

    合富辉煌首席分析师黎文江认为，今年的房价彷佛回到了1993年的水平，那时中心6区的房价超过7000元/平方米。93、94年房价过高楼市过热，96年经济软着陆，97年房价反弹，98年受金融风暴影响房价持续低迷，2004年开始明显上升，2005年连续宏调，现在还没用看到房价回落的迹象。

    谈到10年前后的对比，黎文江说，两个时代的需求明显不同。97年的时候，住宅还没有完全商品化，那时买房以外资、香港人为主，直到取消福利分房的政策之后，住房需求快速发展。现在随着经济的发展，外来人口增多，买房的人推向市场，而土地供应的方式也不同了，招拍挂的形式令房价明显上升。在GDP发展，城市发展、人民币升值的背景下，预计2007年的房价还是会上升的。

展望未来：楼价仍处于上升轨道

    国家房地产注册估价师赵卓文则认为，2007年跟1997年虽然都是楼价的高位，但是背景不同，市场需求不同，消费能力也很不相同。从目前的综合情况看，今年楼市仍是升价年，仍然处在上升的轨道，降价的机会非常小。

    赵卓文认为，有3个因素决定楼价的坚挺：高昂的地价和税费的提升决定了成本高企；投资踊跃，消费依然强劲；资本流动加速，房地产保值特征加强。保守估计，2007年广州楼价将上涨15%以上。

六一新政实施一年

二手楼市主角地位初现

    2006年的六一新政实施已满一年，广州楼市总体来说还是涨声一片。虽然楼价依然坚挺，但“90/70”政策、经济适用房政策落到了实处，首批经济适用房已于今年5月1日接受市民登记，而符合“90/70”政策的楼盘也将于下将年相继推出。二手市场的快速发展达到了政府通过发展二级市场来调整楼市结构的目的。

二手房：市场份额赶超一手

    “国十五条”第三条规定：从2006年6月1日起，对购买不足5年转手交易的住房，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。此政策当时给二手市场造成了一定的影响，中介亦受到一定的冲击，如2006年6月满堂红的二手成交面积和均价出现小幅下滑，中心城区二手价也较5月下降了48元/平方米。但经过一个月的适应期，7月二手楼市开始反弹，中心城区均价达到5118元/平方米，成交面积也较6月提升3.4%。

    六一新政实施一年来，广州二手市场发展态势良好。市房管局提供的数据显示，今年一季度广州二手住宅的成交宗数达到19112宗，市场份额超过一手达到了50.3%，成交面积的市场份额也达到了43.4%，这表明“国十五条”中关于积极发展住房二级市场和房屋租赁市场的政策初起成效。

    据了解，二手交易征税年限从2年调整到5年，对打击炒楼行业起到了积极的作用，净化了二手楼市场。虽然增加了购房成本，但与高企的一楼价相比，二手楼的市场空间还是相当广阔。虽然单凭第一季度的表现尚难言接下来二手会全面超过一手，但这个趋势是必然的。

豪宅别墅：需求强劲价格飞涨

    经过一年的发展，新政后的“90/70”小户单位将陆续上市，未来的一手市场将以小户型为主导。受“90/70”政策的影响，大户型产品也越显矜贵。满堂红提供的数据显示，2007年5月二手住宅平均单套面积为82平方米，同比增长9.3%，其中天河区、番禺区是二手大户型成交的热点。

    成交数据显示，5月份，天河区120平方米以上的大户型单位成交宗数占该区总成交宗数的11.3%，番禺区120平方米以上的大户型单位成交宗数点总成交宗数的20.2%，其中144平方米及以上单位成交宗数占总成交宗数的9.9%，成交主要集中在高档楼盘，其中不乏别墅单位，均价在万元/平方米以上。

    六一新政继续停止别墅类项目的土地供应，别墅类产品交易主要集中在二手市场，目前番禺区、花都区、白云区的南湖板块是二手别墅的主要集中区域。满堂红置业专家透露，由于国家继续禁批别墅类项目，别墅盘买少见少，在资源稀缺的情况下，升值潜力非常大。

经济适用房：带旺周边二手楼

    2006年，广州批准建设包括同德小区二期、赤岗小区二期在内的7个新社区项目。据了解，新社区住宅将严格执行国务院37号文要求，限户型、限房价、限销售对象，套型面积在90平方米以下，户型设计、小区配套可与时下的商品房媲美。新社区立项以来，周边的二手市场不但没有受到影响，成交数量和价格反而都比以前有所上升。

    据透露，去年8月，同德小区二期周边的同德花园、泽德花园、积德花园的中低楼层二手房成交均价约3000元/平方米，高层约2000元/平方米。今年4月份，周边中低层单位均价已达到4000元/平方米，高层单位约3200元/平方米，升幅超过30%。周德小区二期配套的中学、小学、幼儿园、医院、商场、农贸市场、邮电、银行以及大型停车场、大型医院等，成了周边业主的免费配套，这是吸引市民来该区域置业的重要原因之一。

    满堂红市场部沈锐培分析，随着大量居民的迁入，道路交通等市政配套的完善，新社区周边的二手楼日益受到市场关注。从长远来看，经济适用房的建设必将促进周边二手市场的发展。