牛市，中性词；但是结合深圳楼市的近况，却有了一丝“贬”义。房地产市场中有很多问题，但是以传播者的角度，以置业者的角度，却只有一个：在不同的市场状况下，如何置业？同样也包括如何投资。

　　然而现在的市场却让我们愈加看不明白，当一个又一个的“预言拐点”被证实只是“虚构”时；当一年又一年的政策调控，都迟迟不立杆见影时；当心仪的房子一次又一次冲击着置业者的心理底线时，深圳楼市仿佛陌生了。作为地产的传播者，我们曾经见证了这座城市地产的一切，从诞生到成长，从发展到壮大，从普通到不凡，甚至是从高潮到疯狂……但是关于未来，我们却不得不保持沉默。

　　为何沉默？是因为市场难以理喻，也是因为我们仍在思考——而思考的结晶，正是即将与大家见面的《2007深圳地产蓝皮书》。不得不说的是，《蓝皮书》仅仅是一种形式的传承，正如争论深圳牛市是否能延续10年一样，背后流露的是我们对城市地产一种深刻的思考，一种不懈的探索，一种无畏的精神，一种勇于承担责任的态度。

　　《蓝皮书》来了，或许它不能让深圳楼市马上回归理性，但是它至少能告诉很多人，房价为什么涨，为什么跌；什么是泡沫，如何判断泡沫；应该买什么样的房子，或者说买房子的时机是何时。

　　如果说牛市是疯狂的，那么置业者更应在牛市中保持清醒；《2007深圳地产蓝皮书》正是这样一本让人保持清醒的“智慧手册”。

　　何谓牛市？卖房的不急买房急；不问缘由一味涨；炒房成凤投机成片；营销手段也消声匿迹。

　　牛市，可以理解成一个诺大的卖方市场，产品资源、销售渠道到市场信息都为卖方掌握，对于置业者来说，“不必”敏感价格，只需拥有安身之所，就值得“欢呼庆幸”。

　　目前的深圳楼市，毫无疑问的“牛”气冲天，超乎理智之外的迹象比比皆是。身处此时的市场，无论置业者、投机客或者是开发商本身，都有这样的疑问：“牛市还能持续多久？”

继续牛市还是面临拐点？

　　拐点、即将拐点……每年类似观点都充斥于耳，但是从2005年开始，真正的拐点就一直没有到来。至今深圳房价仍在以每个月10％左右的速度递增，关内新盘每平米基本突破20000元的价格，更是让北京、上海等一线城市“相形见拙”。

　　近日称，有关主管部门在房价普涨的背景下，嗅到了“非正常、非市场”因素的味道，建设部、国土资源部等八部委将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，深圳首当其冲。但是马上就有业内专家提出：如果缺乏有效措施让市场回归理性，这种调查、检查的意义又有多大？

　　继续牛市还是面临拐点？关于这一“恒久不变”的话题，在深圳楼市愈发让人看不明白的2007年，又有了新的说法。一方面基于对中国宏观经济的看好，对人民币升值的信心，有观点认为普遍来说中国一线城市地产仍有较大成长空间，尽管深圳等个别城市将面临一定调整，但是总体来看，深圳关内房价每平米飙升至3－4万元，3年内可能实现。而长远来说，地产牛市还可维持最少10年。

　　但是网友集体指出，深圳现在大多数人买不起房是事实，炒家逐渐退市也是事实，房价继续上涨，谁来接最后一棒？

暴利让投机者欲罢不能

　　有人把楼市“泡沫”归结于炒房客的“始作俑者”。但是需要看到的是，在深圳楼市中自住型买家与投资者之间往往没有明显的界限。

　　从事贸易工作的陆先生2003年在盐田某片区，以分别60万的价格买下了两套近100平米的海景房，他当初并没有所谓“炒房”、“投资”的想法，仅仅是一套用来自住，另一套用来保值。但是现在陆先生的海景房，每套市场价均接近200万，仅仅3年时间陆先生就有了近500万的资产。

　　正如陆先生所说：“我并没有想到房子会增值得那么快。”深圳市场上的职业“炒家”毕竟还是少数，近年房价翻番制造的暴利，让更多的深圳人尝到了炒房的甜头，以深圳人均的消费能力以及金融观念来看，使得楼市中炒家与住家的分界线日益模糊。

　　一位业内人士就称，那些指责“炒房”的人，很可能也就是前几年有置业机遇没有把握住的人，如果现在还有这样的机遇，这些人可能迅速就会变成他们“笔诛口伐”的“炒房客”，试问这样的市场背景如何能保持理性？

关外物业风险更大？

　　对于牛市的种种争论，有相对中立的观点建议，深圳楼市存在重大调整的可能，但是靠近城市中心的优质物业保值能力相对更强，风险也更小，因此目前急需置业的人群可以考虑购买。

　　对于关外部分项目每平米超出10000元的价格，该观点认为关外租赁市场短价位基本触顶，一旦市场遭遇调整，该类物业风险则较大。